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长实:长囤,常实

2019-12-02 07:55:45 1686人参与  1686条评论

李嘉诚继续告别内地资产。据10月10日报道,长江实业集团有限公司(01113.hk,以下简称“长江实业”)已将大连市西岗区的达口子项目以超过40亿元的价格出售给融创中国。

对此,长江实业回复凤凰地产,公司已于六个月前达成出售大连西岗山项目的协议,并于四个多月前签署了实施合同。

值得注意的是,大连西岗山项目的开发周期相当长,已经有近八年没有征地了,引发了是否涉嫌囤积土地的争议。

金融评论员严跃进指出:“对于这样的地块,长期持有显然很容易被视为囤积土地的嫌疑。然而,目前这类项目的转让在某种程度上也可以避免后续开发的风险,因此可以收回资金。”

面对如此长的“开发周期”,长江实业对凤凰地产的回应是:“该项目开发周期长是因为政府推迟了土地移交。目前,该项目的一些建筑已接近封顶。”

经过八年的土地囤积,一旦出售

据新闻报道,长江实业在2011年12月以约19亿元的价格获得了大连市西岗区暗嘴子商业住宅小区。该地块由四个地块组成:甲区、乙区、丙区和丁区,规划总用地面积为142,900平方米,总建筑面积为725,800平方米。其中,规划住宅建筑面积31500平方米,公寓建筑面积30000平方米,办公建筑面积75300平方米,商业建筑面积46600平方米。大连大连大连房地产开发有限公司将投资建设。

根据当地刘姓市民的描述,上述项目位于大连市西岗区一个相对靠边的位置,靠近曙光路,离海仅约100米。项目周围的生活氛围不好。新建筑围绕着这个项目建造。步行20分钟内没有成熟的住宅区、医院、学校、商场等配套设施。然而,10分钟车程内的生活更方便。

“很久以前,这块土地只在奠定基础后就被围了起来。工作直到头两年才开始。现在一些建筑的主体框架已经完成,该项目已经被荣创一医院的广告牌围了起来。”刘说。

凤凰网房地产获悉,上述转让项目所在的西岗区位于大连市中心,近年来土地供应有限。

据易居研究所数据显示,自2002年以来,西岗区仅有46块土地,供应面积为901154平方米。其中,2017-2018年没有土地供应,自2019年以来只供应了3块土地。

正是由于土地供应短缺和西岗区在大连市中心的位置,该地区的房价水平居大连之首,吸引了元阳、万科、龙湖、保利等众多住宅企业。

据中学数据显示,大连商品房于2019年8月售出,中山地区最高价约为22,000元/平方米,紧随其后的是西岗,价格约为20,000元/平方米。然而,尽管西岗地区是房价最高的地区,但却是交易面积最小的地区,8月份交易面积不足1万平方米。

即使大连西岗区的达口子项目有这样独特的条件,这笔交易对长江实业来说也不划算。

长江说,在过去十年里,长江在内地的房地产销售平均每年约280亿港元,而大连西岗山的暗嘴子项目的销售平均不到两个月。根据这一计算,它大致相当于市场价差超过40亿元的交易金额。

薄文喜表示,常实已经持有该地块多年,加上资本成本和税收,可能赚不到多少钱,但成功套现是第一次。

严跃进认为,对融创而言,收购此类项目将有利于其在东北市场的分布,符合当前形势下的扩张思路。

关于“土地囤积与开发”的争议

值得注意的是,长江实业在今年上半年之前,已经在大连市西岗区举办了近八年的暗嘴子码头及其周边地块改造工程。

在过去的八年里,这个项目的建设被推迟了。作为一项重点建设项目,地方政府在2014年首次尝试推进该项目的发展。然而,直到2015年底,该项目才完成所有审批程序并开始施工。

事实上,长江工业的“缓慢发展”由来已久。据不完全统计,李嘉诚在内地近30个项目中,只有三分之一已经完成,发展速度低至35年,20多年。然而,这种“缓慢发展”的模式使李有利可图。

例如,1993年,长寿集团赢得了北京著名的别墅。到2018年完成开发花了25年时间。当时一平方米的价格只有2000元,但现在这里的价格已经涨到了4万元。2008年,在重庆南岸购买一块70万平方米的土地花费了20亿元。十年后,长寿集团于去年开始出售这块土地。目前,这块土地的市场价格已经达到200亿元。

通策咨询研究部主任张宏伟表示,港资住宅企业在内地布局的一个特点是,它们占用的地块开发周期相对较长。通过相对较长的市场周期博弈市场潜伏期,当地块自身升值和房价上涨时,就可以获得相对较大的升值收益,从而保证利润率。

有些人认为“其他开发商开发一个项目需要四五年,但这类住宅企业开发一个项目需要八年甚至十年。这实际上是变相的囤积土地。如果这是一个特定的项目,背后可能会有一些复杂的原因,但现在它通常会这样做,这就是它的商业模式。”

关于“囤积土地出售”的问题,长寿集团公开回应称,“长寿房地产项目的建设和开发是按照法律法规和所有政府程序进行的。一些评论被描述为缓慢且被误解。出售项目也是房地产开发商的正常商业行为。”

然而,在白文熙看来,囤积土地的发展模式也在变相考验开发商的实力:首先,要判断宏观和行业状况;第二,要有强大的财务实力,这需要大量资金、长期资金和低成本资金;否则,土地持有成本太高,只能作为高周转模式使用。

此外,长江产业长期“囤积土地”的合法性在业内也存在争议。

北京金庭律师事务所创始人戴金华律师表示,土地囤积投机的管理由来已久。根据有关规定,如果政府两年没有开工建设,可以免费收回土地。但是,上述规定不适用于因政府及相关政府部门的行为造成的建设和开发延误。例如,在常实集团的声明中,该项目的长期开发是由于政府延迟交付土地。

戴金华律师指出:如果声明属实,是什么原因导致政府推迟移交?如果延误是由于未完成的拆迁造成的,为什么地方政府要出售未拆迁的土地?政府延迟交付土地多长时间?土地转让合同是如何达成的?何时交付土地,拖延了多久,这些拖延产生了多大影响,是否真的完全是因为政府拖延交付土地?所有的交付都延迟了还是只是部分延迟了?这一系列问题需要长江进一步披露。

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